Seit einigen Jahren bewegen sich die Hypothekenzinsen in zuvor nie erreichten Tiefen. Aktuell liegen die Zinsen für ein 10-jähriges Darlehen für einen Kreditnehmer mit guter Bonität bei ca. 0,4 %. Ein noch vor zwei Jahren unvorstellbar niedriger Zins. Für Bauherren, deren Hypothekendarlehen in den kommenden Jahren auslaufen ein Grund zur Freude und zu deutlichen Ersparnissen. In diesem Zusammenhang stellt sich dann auch die Frage, ob nicht ein Forward-Darlehen für Anschlussfinanzierungen aus Sicht des Kreditnehmers Sinn ergibt.
Was steckt hinter einem Forward-Darlehen?
Über ein Forward-Darlehen können sich Hauseigentümer einige Jahre vor Auslauf ihrer Immobilienfinanzierung bereits eine Anschlussfinanzierung sichern. Viele Banken bieten dabei schon 36 Monate vor Ablauf des Darlehens eine Anschlussfinanzierung an. Wer sich für diese Art der Finanzierung entscheidet, sollte allerdings wissen, dass je länger der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss des neuen Darlehens und dem Auslauf der Sollzinsbindung für das alte Darlehen ist, die Konditionen für die Anschlussfinanzierung steigen. Es stellt sich sehr schnell die Frage in welchen Fällen ein Forward-Darlehen tatsächlich Sinn ergibt.
Welche Zinsentwicklung ist für die kommenden Jahre zu erwarten?
Eine Einschätzung in welche Richtung sich die Hypothekenzinsen in den kommenden Jahren entwickeln werden ist nicht einfach. Die rapide Neuverschuldung der öffentlichen Haushalte der letzten Jahre hätte nach klassischer volkswirtschaftlicher Meinung eine Inflation nach sich ziehen müssen. Und eine anziehende Inflation sorgt mittelfristig für steigende Zinsen. Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall. Auf der anderen Seite wird ein steigender Zins die südeuropäischen Staaten massiv unter Druck setzen und neue Belastung schaffen. Vor diesem Hintergrund ist ein steigender Zins in den kommenden Jahren nicht zu erwarten. Allenfalls ist mit einer sehr moderaten Entwicklung des Zinsniveaus zu rechnen.
Es kommt in erster Linie auf die persönliche Risikoeinschätzung an
Die Frage, was unter einem moderaten Zinswachstum zu verstehen ist, kann aktuell von niemandem beantwortet werden. Wer sich also für eine Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen entscheidet, sollte also zunächst für sich die Frage beantworten, mit welcher Zinsentwicklung er persönlich rechnet. Ausgehend von dieser Einschätzung sind dann Angebote unterschiedlicher Kreditinstitute einzuholen. Liegt der erwartete Zins über den Angeboten der Bank, dann spricht nichts für den Abschluss eines neuen Kredits. Es kann aber trotzdem Sinn ergeben zunächst noch einige Monate zusätzlich zu warten. So sinkt der Zinsaufschlag für die Anschlussfinanzierung mit jedem Monat. Sie sollten sich daher noch bei Angebotseinholung zeigen lassen, wie sich der Zins für das Anschluss-Darlehen verändert. Sinkt der Zins und steigen die Kreditzinsen dann wirklich, kann der Zinsabschlag auf das Darlehen die Zinserhöhungen möglicherweise kompensieren.
Auch kleine Veränderungen des Zinses haben Auswirkungen auf das Annuitätendarlehen
Im Folgenden soll noch einmal kurz gezeigt werden, welche Auswirkungen auch kleine Zinsunterschiede bei einem Darlehen ausmachen können. Hintergrund ist, dass die Entscheidung für ein Annuitätendarlehen deshalb gefällt wird, weil die Zukunft als zu pessimistisch und unsicher empfunden wird und der Darlehensnehmer aus Vorsicht heraus jetzt abschließt. Angenommen wird in diesem Fall ein minimaler Zinsunterschied von 0,1 % zulasten des Annuitätendarlehens. Bei einer Finanzierung von 300.000 Euro wirkt sich dieser Unterschied auf die monatliche Annuität mit nur 25 Euro Unterschied aus. Auf 10 Jahre betrachtet macht der Unterschied dann schon 3.000 Euro aus.
Ein paar Sonderfälle, bei denen ein Forward-Darlehen sinnvoll ist
Es gibt sie, die Sonderfälle in denen der jetzige Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll ist. Wer bereits heute von Veränderungen seiner persönlichen Lebensumstände weiß, die Einfluss auf eine Anschlussfinanzierung haben könnten, sollte sich unabhängig von der Zinsentwicklung schnell um ein Forward-Darlehen kümmern. Dazu ein kleiner Exkurs. Die Bank prüft bei der Kreditvergabe immer auch die Bonität des Kreditnehmers. Wichtigstes Kriterium hierfür ist ein sicheres Beschäftigungsverhältnis. Wer aber seine Arbeitsstelle wechseln will oder wechseln muss, der wird in den ersten Monaten eine Probezeit abwarten müssen. In diesem Zeitraum ist das Beschäftigungsverhältnis aus Sicht der Bank mit einem Risiko verbunden. Es kann also zu einem Zinsaufschlag oder sogar im schlimmsten Fall einer Ablehnung durch die Bank kommen. Bei einem Anschluss-Darlehen gibt der Darlehensnehmer aber nur Auskünfte über seine aktuelle Bonität. Ist er zu diesem Zeitpunkt in einem Beschäftigungsverhältnis, welches nicht zeitlich befristet ist oder eine Probezeit vereinbart wurde, dann wird er das Darlehen erhalten. Verändern sich dann zwischen Vertragsunterzeichnung des Forward-Darlehens und dem Auszahlungstermin die Lebensverhältnisse hat dies keine Auswirkungen mehr auf das neue Darlehen.