Wie lässt sich die monatliche Rate bzw. Annuität berechnen?

Die Frage, wie sich die monatliche Rate bzw. Annuität berechnen lässt, treibt viele Bauherren um Rahmen der Planung der Finanzierung um. Für alle Kaufinteressentinnen bzw. -interessenten einer Immobilie und auch für Bauherren im Zuge der Errichtung eines Neubaus stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Dabei stellt sich die Kernfrage: Wie hoch wird die monatliche bzw. jährliche Rate im Rahmen der Finanzierung der Immobilie sein?

Ergänzend dazu ist die Berechnung der monatlichen Ratenhöhe durch den Darlehensgeber im Tilgungsplan der Baufinanzierung sehr wichtig. Das gehört bei jedem Baufinanzierungsvergleich zum Standard. Hintergrund ist die entscheidende finanzielle Kennziffer der monatlichen Belastung bzw. Annuität. Bei einer Finanzierung fällt die Wahl des passenden Darlehens in vielen Fällen unter Berücksichtigung der Höhe und Ausgestaltung des passenden Darlehens. Dabei ist es relevant zu verstehen, wie sich die Rate bzw. die Annuität im Zuge einer Immobilienfinanzierung berechnen lässt.

Warum ist das Annuitätendarlehen in Deutschland so beliebt?

In der Bundesrepublik Deutschland nutzt die Vielzahl der Darlehensnehmer für die Finanzierung einer Immobilie das Annuitätendarlehen. Die Vorteile dieser Darlehensform liegen unter anderem darin, dass während der gesamten Laufzeit des Darlehens eine gleich hohe Rate zu entrichten ist. Somit herrscht über einen vertraglich fixierten Zeitraum die Sicherheit, dass keine höheren Raten als geplant gezahlt werden müssen. Da sich am Kapitalmarkt immer wieder Zinsänderungen im Laufe der Zeit ergeben kann es bei anderen Darlehensformen schnell zu einer Erhöhung der Rate kommen. Diese Rate welche in fixierten, meisten monatlichen Zyklen zu entrichten ist, setzt sich aus einem Anteil für den Zins und einem Anteil der Tilgung zusammen. Da das Wort „Annuität“ aus dem Lateinischen kommt und die Herkunft aus dem Wort „annus“ für Jahr hat, handelt es sich bei der „Annuität“ der Wortherkunft nach um die jährliche Gesamtrate bei der Finanzierung. Im Regelfall erfolgt die Zahlung in der Praxis in monatlichen Teilzahlungen.

Wie kann die Wahlmöglichkeit zwischen maximaler Rate oder anfänglicher Tilgung Einfluss auf die Finanzierung nehmen?

Für die Berechnung der jährlichen Annuität einer konkreten Finanzierung sind wichtige Parameter im Vorfeld zu berücksichtigen. Dazu zählen neben gesetzlichen Rahmenbedingungen auch die persönlichen Vorstellungen. Die Basis bei der Berechnung der Jahresannuität ist die Darlehenssumme sowie der Sollzins des Darlehens. Die Höhe des Zinssatzes wird durch den Kreditgeber fixiert. Bei der Tilgungsform kann die Darlehensnehmerin bzw. der Darlehensnehmer zwischen zwei Optionen entscheiden. Bei Variante 1 kann die maximale Höhe der Rate fixiert werden, zum Beispiel 1.800 Euro im Monat. In dieser Konstellation ist keine Berechnung einer monatlichen Annuität erforderlich.
Alternativ kann auch die Variante 2 gewählt werden. Dabei handelt es sich um die „anfängliche Tilgung“. In dieser Finanzierungsform des Annuitätendarlehens wird der Prozentsatz fixiert, welcher als Tilgungsleistung bei der ersten Annuitätenzahlung zu entrichten ist. In Verbindung mit dem Anteil an Zinsen errechnet sich die Ratenhöhe für die weitere Laufzeit. Diese Höhe ist dann konstant. Häufig wird die anfängliche Tilgung mit mindestens zwei Prozent der Höhe des Darlehens festgelegt. Mit einer schnelleren Rückzahlung des Kredites reduzieren sich die Zinshöhe und die Laufzeit.

Wie kann die Höhe der Rate bzw. Annuität einfach berechnet werden?

Für die Berechnung der Jahresrate kann die folgende Formel angewandt werden:

(Kreditsumme x Prozentsatz der anfänglichen Tilgung) + (Kreditsumme x Zinssatz) = Annuität per Anno.

Folgendes Beispiel:

  • Kreditsumme: 250.000 Euro
  • anfängliche Tilgung: 2 Prozent
  • Zins: 2,5 Prozent.

Der Anteil an Tilgung beträgt 250.000 x 2% = 5.000 Euro. Der Anteil der Zinsen liegt bei 6.250 Euro (250.000 x 2,5%). Somit beträgt die Annuität pro Jahr 11.250 Euro und die monatliche Rate beträgt demnach 937,50 Euro (11.250 Euro / 12 Monate). Damit ist ein monatlicher Betrag über die gesamte Laufzeit von 937,50 Euro zu entrichten.
Aufgrund der Struktur des Annuitätendarlehens erhöht sich mit jeder Rate der Anteil der Tilgung und der Anteil an Zinsen sinkt, sodass die 937,50 Euro im oben genannten Beispiel kontinuierlich zu zahlen sind, aber die Anteile von Zins und Tilgung in dieser Summe verändern sich während der Laufzeit.

Wie erfolgt die Berechnung der Annuität mit einem Annuitätenrechner?

Auf diversen Seiten werden automatisierte Annuitätenrechner online angeboten. Die Annuitätenrechner beschleunigen die Berechnung der entscheidenden Kennziffern für die Aufnahme eines Darlehens. So können zum Beispiel etwaige Sondertilgungen, die gewünschte Laufzeit, das Ratenintervall, die Zinsen bzw. die Darlehenshöhe angegeben werden. Dieses Instrument stellt für die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer ein nützliches Hilfsmittel dar, um die monatliche bzw. jährliche Annuität im Vorfeld zu planen. Die Angebote sind im Regelfall kostenlos und unverbindlich.

Wie kann die Annuität bei einem Volltilgerdarlehen berechnet werden?

In den meisten Fällen, je nach Höhe des Darlehens, ist nach dem Ende der Bindung des Sollzinses die Kreditsumme noch nicht in vollständiger Höhe zurückgezahlt. Mit einer sogenannten Anschlussfinanzierung wird im Regelfall die noch offene Kreditsumme getilgt. Für eine noch größere Planungssicherheit gibt es alternativ die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehens. Wird diese Form des Annuitätendarlehens gewählt, errechnet sich die Annuität wie folgt:

Darlehenssumme x Annuitätenfaktor ([Zinssatz x (1 + Zinssatz)^Laufzeit] / [(1 + Zinssatz)^Laufzeit – 1].

Ein Beispiel:

Der Zinssatz liegt bei 3 Prozent, die Darlehenssumme beträgt 100.000 Euro und das Darlehen soll nach 7 Jahren vollständig zurückgezahlt werden.

Annuitätenfaktor = (0,03 x [1 + 0,03]^7) / ([1 + 0,03]^7 – 1).
= 0.0368962159627461 / 0.22987386542487 = 0.1605063537542720025 = 16.050,63 Euro per Anno.

Damit sind 16.050,63 Euro pro Jahr als Annuität zurückzuzahlen.