Wenn du darüber nachdenkst, eine vermietete Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, spielt der erwartete Ertrag eine zentrale Rolle. Das Ertragswertverfahren hilft dir dabei, den Wert eines Objekts anhand seiner Einnahmen und Kosten abzuschätzen. Der folgende Ertragswertverfahren-Rechner liefert dir eine einfache Möglichkeit, diesen Wert auf Basis einiger Eckdaten zu berechnen.
Hinweis: Das Ergebnis des Rechners ist eine grobe Schätzung. Die tatsächliche Höhe des Ertragswerts hängt vom Zustand des Gebäudes, der Lage, dem Mietniveau, den Bewirtschaftungskosten, der Restnutzungsdauer und weiteren rechtlichen Faktoren ab. Für belastbare Entscheidungen solltest du einen zertifizierten Gutachter hinzuziehen.
Ertragswertverfahren Rechner nutzen
Ertragswert einer Immobilie berechnen
Der Rechner liefert eine grobe erste Einschätzung, welchen Ertragswert eine vermietete Immobilie nach einem vereinfachten Ertragswertverfahren haben könnte.
Eingaben
Berechnete Werte
Die Berechnung ist stark vereinfacht. Zustand, Modernisierungen, Leerstand, Mietsteigerungspotenzial, Rechte und Belastungen, Restnutzungsdauer sowie lokale Marktdaten können den tatsächlichen Verkehrswert erheblich beeinflussen.
Der Ertragswertrechner setzt die Logik des Ertragswertverfahrens in eine verständliche Eingabemaske um. Du trägst Werte wie die Jahresnettomiete, die Bewirtschaftungskosten, den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Restnutzungsdauer sowie den Liegenschaftszins ein. Anschließend zeigt dir der Rechner Schritt für Schritt, wie sich Reinertrag, Bodenwert, Bodenwertverzinsung und Gebäudeertragswert zusammensetzen.
So erhältst du auf einen Blick, welchen Anteil das Gebäude und das Grundstück am Gesamtwert haben. Du kannst verschiedene Szenarien durchspielen: Wie verändert sich der Wert bei einer höheren Miete oder einer anderen Restnutzungsdauer? Oder wie wirkt sich ein anderer Zinssatz aus, den der örtliche Gutachterausschuss festgelegt hat?
Weitere hilfreicher Rechner: Indexmiete berechnen: Online‑Rechner für die Mieterhöhung
Definition: Ertragswert
Der Ertragswert ist der Kapitalwert einer Immobilie, der sich aus ihren zukünftigen Erträgen ableitet. Er setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Gebäudewert und dem Bodenwert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den jährlich erzielbaren Überschüssen, die über die verbleibende Nutzungsdauer kapitalisiert werden, während der Bodenwert den Wert des unbebauten Grundstücks widerspiegelt. Der Boden wird dabei als unbegrenzt nutzbar angesehen, das Gebäude hingegen hat eine begrenzte Restnutzungsdauer.
Definition: Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Bewertungsverfahren, das zum Einsatz kommt, wenn der Wert eines Objekts maßgeblich durch seine Ertragskraft bestimmt wird. Anders als das Sachwertverfahren, das die Herstellungskosten in den Mittelpunkt stellt, oder das Vergleichswertverfahren, das auf Marktpreisen ähnlicher Objekte basiert, kapitalisiert das Ertragswertverfahren die zukünftigen Überschüsse. Dabei werden ortsübliche Mieten, marktübliche Bewirtschaftungskosten und ein Liegenschaftszins herangezogen, der von Gutachterausschüssen ermittelt wird. Je renditeorientierter ein Objekt ist, desto besser eignet sich diese Methode.
Unser Tipp zum Weiterlesen für Immobilien-Besitzer: Erbbauzins berechnen: Kostenloser Online-Rechner
Braucht man ein Gutachten?
Für viele private Entscheidungen reicht eine grobe Schätzung aus. Doch sobald eine Bewertung rechtliche oder steuerliche Folgen hat – etwa bei Erbschaften, Scheidungen, Beleihungen oder Gerichtsverfahren – genügt ein Online‑Rechner nicht. In solchen Fällen verlangen Behörden und Banken ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Nur diese Gutachten werden von Finanzämtern, Gerichten und Kreditinstituten anerkannt. Nutze den Rechner, um ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen, aber lass dir im Zweifelsfall ein Gutachten erstellen.
Grundlagen für die Ertragswert‑Berechnung
Für die Berechnung des Ertragswerts benötigt der Rechner einige Kennzahlen. Je genauer deine Eingaben sind, desto aussagekräftiger wird das Ergebnis. Hier erfährst du, was hinter den einzelnen Werten steckt und wie du sie ermittelst:
Jahresnettomiete
Unter Jahresnettomiete versteht man die Summe der jährlichen Mieteinnahmen ohne umlagefähige Nebenkosten wie Heizung oder Wasser. Um realistische Ergebnisse zu erhalten, solltest du die ortsübliche Miete ansetzen, nicht unbedingt die aktuell verlangte. Weicht deine Miete stark vom Marktniveau ab, kann der Ertragswert über- oder unterschätzt werden. Berücksichtige auch Leerstandszeiten und Mietausfälle.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten umfassen die laufenden Ausgaben für Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen und ein Mietausfallwagnis. Diese Kosten werden jährlich nach dem Verbraucherpreisindex angepasst, wie es die Immobilienwertermittlungsverordnung vorschreibt. Die Gutachterausschüsse und Fachverbände veröffentlichen regelmäßig neue Werte; beispielsweise betragen die Verwaltungskosten ab 01.01.2026 bei Ein‑ und Zweifamilienhäusern 367 € pro Jahr und die Instandhaltungskosten 14,40 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Nutze diese aktuellen Modellwerte als Basis, um Verzerrungen zu vermeiden.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für baureife Grundstücke in einer bestimmten Lage an. Er wird von den regionalen Gutachterausschüssen veröffentlicht. Den Bodenwert deiner Immobilie erhältst du, indem du den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizierst. Da die Werte je nach Standort stark variieren, lohnt sich ein Blick in die aktuellen Grundstücksmarktberichte deiner Region.
Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist die Größe des Baugrundstücks in Quadratmetern. Diese Angabe findest du im Kaufvertrag, im Grundbuch oder im Liegenschaftskataster. Sie hat direkten Einfluss auf den Bodenwert und damit auf den Gesamtwert.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre das Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Ein modernes, saniertes Objekt hat eine längere Restnutzungsdauer als ein unsaniertes Altbauhaus. Der Wert ergibt sich aus Baujahr, Bauqualität und Modernisierungszustand. Eine realistische Einschätzung ist wichtig, denn sie beeinflusst den Vervielfältiger: je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Ertragswert.
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins (auch Kapitalisierungszinssatz) ist der Zinssatz, mit dem die zukünftigen Erträge kapitalisiert werden. Er wird von den Gutachterausschüssen anhand aktueller Marktdaten ermittelt und variiert je nach Grundstücksart und Region. Zum 01.01.2026 haben viele Ausschüsse neue Zinssätze festgelegt, die auf statistischen Analysen basieren. Ein hoher Liegenschaftszins senkt den Ertragswert, weil die Bodenwertverzinsung dann größer ausfällt. Erkundige dich bei deinem lokalen Gutachterausschuss nach dem passenden Zinssatz für dein Objekt.
Je aktueller deine Eingaben sind, desto verlässlicher ist die Berechnung. Verwende daher die neuesten Modellwerte und Zinssätze der Gutachterausschüsse.
Ergebnisse der Ertragswert‑Berechnung
Der Rechner liefert dir mehrere Kennzahlen. Sie zeigen dir, wie sich der Ertragswert zusammensetzt und wo mögliche Schwachstellen liegen:
Reinertrag
Der Reinertrag ist der Jahresüberschuss, der übrig bleibt, wenn du von der Jahresnettomiete die Bewirtschaftungskosten abziehst. Ein positiver Reinertrag bedeutet, dass das Objekt Einnahmen erwirtschaftet. Ein negativer Wert kann auf zu niedrige Mieten oder zu hohe Bewirtschaftungskosten hinweisen.
Bodenwert
Der Bodenwert wird ermittelt, indem du den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multiplizierst. Er repräsentiert den Wert des unbebauten Grundstücks und bleibt im Ertragswertverfahren unverzinst, da man davon ausgeht, dass der Boden unbegrenzt nutzbar ist.
Bodenwertverzinsung
Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus Bodenwert × Liegenschaftszins. Dieser Betrag wird vom Reinertrag abgezogen, um den Ertrag des Gebäudes zu isolieren. Je höher der Zinssatz, desto größer ist dieser Abzug.
Gebäudereinertrag
Der Gebäudereinertrag entsteht, wenn du vom Reinertrag die Bodenwertverzinsung abziehst. Er zeigt, wie viel Überschuss dem Gebäude zugerechnet wird. Ist er negativ, bringt das Gebäude allein keinen Ertrag, und der Ertragswert wird stark sinken.
Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist ein kapitalisierter Faktor, der die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins berücksichtigt. Die vereinfachte Formel lautet: (1 − (1 + i)−n) / i, wobei i der Zinssatz und n die Restnutzungsdauer ist. Ein niedriger Zinssatz oder eine lange Restnutzungsdauer erhöht den Vervielfältiger.
Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger. Dieser Wert zeigt, welchen Anteil das Gebäude am Gesamtwert hat. Ein niedriger Gebäudereinertrag oder ein hoher Zinssatz wirkt sich hier besonders stark aus.
Ertragswert
Der Ertragswert ist die Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert. Er dient als grober Verkehrswert der Immobilie. Abweichungen können durch besondere Rechte, Baumängel, Modernisierungen oder unübliche Mietverhältnisse entstehen, die in der vereinfachten Berechnung nicht berücksichtigt werden.
Achte darauf, dass der Gebäudereinertrag positiv ist und der Liegenschaftszins zum Objekt passt. Sonst können falsche Eingaben den Ertragswert verfälschen.
Für welche Immobilien eignet sich der Ertragswertverfahren‑Rechner?
Der Rechner eignet sich vor allem für Immobilien, deren Wert sich aus den erzielbaren Erträgen ableitet. Dazu zählen vermietete Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Büro‑ und Geschäftshäuser sowie gemischt genutzte Gebäude. Je einfacher ein Objekt weitervermietet werden kann und je stärker der Ertrag im Vordergrund steht, desto geeigneter ist das Ertragswertverfahren. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser oder sehr spezielle Objekte ist das Sachwert‑ oder Vergleichswertverfahren in der Regel passender.
Tipp zum Weiterlesen: Lärmprotokoll führen: Tipps und kostenlose Vorlage (PDF-Download)