Wie viel Miete kann ich verlangen? Für Eigentümer ist das sowohl bei einer Neuvermietung als auch bei einer geplanten Mieterhöhung eine zentrale wirtschaftliche Frage. Der Marktpreis allein reicht für die Antwort allerdings nicht aus. Je nach Situation bestimmen die ortsübliche Vergleichsmiete, die Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und weitere mietrechtliche Vorgaben den möglichen Spielraum.
Die ortsübliche Vergleichsmiete als Ausgangspunkt
Wer eine Miete kalkulieren möchte, stößt häufig zuerst auf durchschnittliche Quadratmeterpreise für die jeweilige Stadt. Solche Werte können einen Markt grob beschreiben, sind für die konkrete Wohnung aber nur begrenzt aussagekräftig.
Die ortsübliche Vergleichsmiete betrachtet vergleichbaren Wohnraum. Dabei können unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung sowie energetische Merkmale berücksichtigt werden.
Wie lässt sich der passende Mietspiegel finden?
Viele Städte und Gemeinden veröffentlichen einen eigenen Mietspiegel. In größeren Städten steht häufig zusätzlich ein digitaler Rechner zur Verfügung, mit dem Eigentümer die Merkmale ihres Objekts Schritt für Schritt erfassen können.
Eine Suchanfrage wie „Mietspiegel + Stadtname“ ist daher meist der sinnvollste erste Schritt. Bevorzugt werden sollte die offizielle Veröffentlichung der zuständigen Kommune.
Abhängig vom örtlichen Modell müssen Vermieter beispielsweise Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattung auswählen. Daraus ergibt sich anschließend ein Quadratmeterwert oder ein entsprechender Mietpreiskorridor.
Aus dem Mietspiegel die Monatsmiete berechnen
Mit dem Quadratmeterwert lässt sich die monatliche Vergleichsmiete einfach bestimmen:
Ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter × Wohnfläche
Liegt der ermittelte Wert beispielsweise bei 10,50 Euro und hat die Wohnung 80 Quadratmeter, ergibt sich eine Vergleichsmiete von:
10,50 Euro × 80 m² = 840 Euro monatlich.
Mit dem Rechner kann dieser Schritt direkt durchgeführt werden. Für eine Neuvermietung lässt sich außerdem die vereinfachte 10-Prozent-Grenze bei geltender Mietpreisbremse darstellen. Bei einer bestehenden Vermietung können Vergleichsmiete und Kappungsgrenze gegenübergestellt werden.
Wie viel Miete kann ich verlangen?
Neuvermietung: Wie groß ist der Spielraum für Vermieter?
Wird eine Wohnung nach einem Mieterwechsel neu vermietet, lässt sich die neue Miete nicht in jedem Fall vollständig frei bestimmen.
In Gebieten mit einem durch Rechtsverordnung festgestellten angespannten Wohnungsmarkt greift grundsätzlich die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Diese Berechnung bildet lediglich die Grundregel ab. Das Mietrecht kennt Ausnahmen, die im konkreten Fall zu einem anderen Ergebnis führen können.
Wann greift die Mietpreisbremse?
Nicht jede Gemeinde gehört zu einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Welche Orte betroffen sind, bestimmen die Landesregierungen.
Vermieter sollten deshalb den aktuellen Status ihres Standorts prüfen. Gerade weil entsprechende Verordnungen zeitlich begrenzt sein und verändert werden können, empfiehlt sich eine Prüfung unmittelbar vor der Neuvermietung.
Daneben sollte geklärt werden, ob eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Bei bestimmten Neubauten, umfassenden Modernisierungen und weiteren Konstellationen kann die reguläre Begrenzung anders zu beurteilen sein.
Bestehendes Mietverhältnis: Erhöhung bis zur Vergleichsmiete
Bei einem bestehenden Mietvertrag ist die Ausgangslage eine andere. Eine Möglichkeit ist, die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
Voraussetzung ist unter anderem, dass die gesetzlichen Zeitabstände eingehalten werden. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Das entsprechende Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung dieser Art gestellt werden.
Der Mietspiegel ist dabei ein wichtiges Instrument zur Begründung und Einordnung des angestrebten Mietniveaus.
Die Kappungsgrenze kann die Erhöhung zusätzlich begrenzen
Ein hoher Abstand zwischen bisheriger Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete bedeutet nicht automatisch, dass dieser Unterschied mit einem einzigen Erhöhungsschritt geschlossen werden kann.
Die sogenannte Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung innerhalb von drei Jahren grundsätzlich auf 20 Prozent. Für bestimmte Gebiete kann die Landesregierung eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent festlegen.
Rechenbeispiel zur Mieterhöhung
Eine Wohnung wird derzeit für 800 Euro Nettokaltmiete vermietet. Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro.
Bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent würde sich aus der bisherigen Miete rechnerisch eine Grenze von 960 Euro ergeben.
Damit stehen sich zwei Werte gegenüber:
- ortsübliche Vergleichsmiete: 1.000 Euro
- Miete nach 20 Prozent Erhöhung: 960 Euro
In der vereinfachten Betrachtung ist daher 960 Euro der niedrigere relevante Betrag.
Bei einer abgesenkten Kappungsgrenze von 15 Prozent wären es lediglich 920 Euro.
Warum die Nettokaltmiete entscheidend ist
Bei der Betrachtung des Mietniveaus sollten Vermieter zwischen Nettokaltmiete und monatlicher Gesamtbelastung des Mieters unterscheiden.
Die Nettokaltmiete ist die reine Vergütung für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten werden davon getrennt betrachtet. Die Warmmiete eignet sich daher nicht als direkter Vergleichswert für die oben genannten Berechnungen.
Was ist bei Indexmiete und Staffelmiete anders?
Nicht jeder Mietvertrag lässt sich über die reguläre Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen.
Bei der Staffelmiete sind bestimmte zukünftige Mietbeträge bereits vertraglich vereinbart. Während der vereinbarten Staffel ist eine zusätzliche Erhöhung nach dem normalen Vergleichsmietenverfahren grundsätzlich ausgeschlossen.
Bei einer Indexmiete richtet sich die Mietentwicklung nach dem vereinbarten Preisindex. Auch hier ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich nicht der richtige Rechenweg.
Vor einer geplanten Mietanpassung sollte daher zunächst geklärt werden, welche Mietstruktur im Vertrag vereinbart wurde.
Rechtlich mögliche Miete und wirtschaftlich sinnvolle Miete
Neben den rechtlichen Grenzen bleibt für Eigentümer eine wirtschaftliche Entscheidung. Nicht jede theoretisch mögliche Miete muss am lokalen Markt problemlos durchsetzbar sein.
Ein Blick auf aktuelle Inserate vergleichbarer Wohnungen kann deshalb ergänzende Informationen liefern. Relevant sind dabei möglichst ähnliche Objekte im gleichen oder einem vergleichbaren Stadtteil.
Zu berücksichtigen ist allerdings, dass Angebotspreise keine tatsächlich vereinbarten Mieten darstellen müssen. Wohnungen mit überhöhten Preisvorstellungen können längere Zeit am Markt bleiben, während attraktive Angebote schnell verschwinden.
Für eine langfristige Kalkulation können außerdem Leerstandsrisiko, Verwaltungsaufwand, Instandhaltung und die Wahrscheinlichkeit eines längerfristigen Mietverhältnisses eine Rolle spielen.
Kann ich einfach die höchste zulässige Miete verlangen?
Rechtliche Obergrenze und optimale wirtschaftliche Preisstrategie sind zwei unterschiedliche Fragen.
Eine etwas niedrigere, marktgerechte Miete kann wirtschaftlich attraktiver sein, wenn dadurch beispielsweise ein längerer Leerstand vermieden oder ein zuverlässiger Mieter langfristig gebunden wird.
Umgekehrt sollten Eigentümer ihre Wohnung auch nicht dauerhaft deutlich unter dem lokalen Vergleichsniveau vermieten, ohne die langfristigen Folgen für die Rendite zu berücksichtigen.
Fazit: Wie viel Miete kann ich verlangen?
Die Antwort beginnt mit der ortsüblichen Vergleichsmiete der konkreten Wohnung. Den passenden Wert finden Vermieter am besten über den offiziellen Mietspiegel ihrer Stadt oder Gemeinde.
Bei einer Neuvermietung ist anschließend zu klären, ob die Mietpreisbremse gilt und ob Besonderheiten oder Ausnahmen vorliegen. Bei einem bestehenden Mietvertrag müssen zusätzlich bisherige Miete, Kappungsgrenze und gesetzliche Fristen berücksichtigt werden.
Erst aus diesem Zusammenspiel entsteht eine belastbare Einschätzung, welcher Mietbetrag für die Wohnung in Betracht kommt.